地方零細大家の日々是精進鑑

平凡な会社員が、サラリーを得つつ大家業を営み、収益物件と資格を取得するまでの道のりを描きます。(現在進行も含む)

アパート1号購入記 その5

みなさまこんにちは。
地方零細大家のリバブルカズキです。更新が大幅に遅れてしまい申し訳ありません。相変わらずのマイペース更新ですが、お付き合いいただければ幸いです。
 前回記事の終わりで、入居促進について・・・と書きましたが、その前にこれを忘れておりました。

 トラブル発生!!中古アパートに潜む罠!?
ぜひご覧くださいませw。

 前回記事に書かせていただきましたが、ようやく物件売買契約にこぎつけ、翌日朝一に所有権移転登記申請を所轄法務局に提出しました。

 その結果、約1週間後…
特に補正などもなく、無事移転登記が完了しました!(≧▽≦)ヒャッホウ
まぁ、一緒に抵当権設定登記も終わりましたが。。。(-“-)コレはいらんw。
公庫融資実行も行われ、同日、仲介業者さんを通して売主様にお支払いを完了。晴れて、売買にかかる義務の履行が完了したのでした。

 ここから、本格的な新規入居者様の募集活動準備に入ります。
引き渡し時点で空室だった2室の中を再確認しつつ、業者さんとリフォーム実施への打ち合わせを進めておりました。
「カフェ風のインテリアとかして、モデルルームにしようかな(o^ω^)」
「いいじゃないっすかー(・∀・)」
とか、業者さんと楽しい妄想をしていたのですが…

この後、中古アパートにありがちなトラブルを、身をもって体験することとなりました。( ;∀;)
物件購入前にも空室内部の確認はしていたのですが、その時に気がつかなかった問題。それは…
「カズキさん、コレ床下シロアリに食われてますよ。(;・∀・)」

Σ( ̄□ ̄|||)エエェ!!!マジで!?

「だってほら、すみっコ見てみると、スキマ空いてるでしょ。(;・∀・)クッションフロア(CF)はがさないと、どこまで食われてるかはわからないけど、たぶん根太 (床板を支えるために縦横に入っている、角材のようなもの) も逝ってるんじゃないかな。」

…ホントだ。ナゼ気づかなかったんだ(;´・ω・)

意を決してCFをめくると…_| ̄|○ヤッパリ。

お食事中の方ご注意ください。
シロアリさんが絶賛お食事中です(爆)

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おいおいおい。スゴイことになってるぞ。中古物件にはトラブルいっぱい、というのを、早速身をもって体験することになりました(´;ω;`)。

「コレは、床下やり直さないとリフォームは入れないねー(;・∀・)。とりあえず見積もろうか?」
いきなりの出来事にショックを受けつつも、当然このままには出来ません。
業者さんの言う通り、見積をお願いしました。

この苦難、いかにして乗り切るのか。。。?
そんなことを考えているところに、さらなる悲報がもたらされます。


続きます・・・

アパート1号の購入記 その4

 みなさまこんにちは。
地方零細大家のリバブルカズキです。更新が遅く、内容もショボショボですがお付き合いいただければ幸いです。

 前回記事でお伝えしたとおり、所有権移転並びに抵当権設定登記完了後の融資実行という難題をどうにか解決(?)した僕は、仲介業者さんからの重要事項説明を受け、無事に契約締結へと進むことが出来ました。
 
 ここで、初めて売主様とご対面。ご夫婦でお越しいただきました。
地元で歯医者さんをされている、物腰柔らかでいかにも上流家庭のご夫婦といった雰囲気です。
 まぁ、だからといって物件価格におおらかな方かというと、そうでもなかったのですがw
 売却代金の決済と移転登記が前後することをお詫びしたのち、しばし世間話をするとともに売主様の物件運営の苦労話などをお伺いし、大切に運営させていただく旨をお伝えした上で、売買契約書に双方、署名捺印をし、手付金のお支払いをさせていただきました。
 同時に、その時点で空室だった2室の鍵を受領します。

  さらにそれに伴い、事前に作成しておいた所有権移転登記申請書類をご確認の上お預かりし、当日の手続きは完了。
  売主様が退出されたのち、仲介業者さんにも仲介手数料をお支払いして、翌日朝一に登記申請を行う旨を確認したところで、売買契約一連の手続きは終了しました。
 
 さらにさらに(やること結構多いんですよw)、物件で保険代理店さんと合流。その場で登記事項証明書に記載された構造・部材などを確認しつつ、損害保険をかけていただきました。
 …つかれたー!

どっ… っと押し寄せる疲労感に襲われましたが、同時に大きな達成感を感じることが出来ました。
 しかしながら、物件は取得して終わりではありません。まだスタートラインに立つことが出来たに過ぎません。
ここから収益を得ることが出来るようになって、初めて本当の達成、成功になります。
ということで、次は入居促進についてつづりたいと思います。

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まぁまぁがんばってるニャ。

アパート1号の購入記 その3

みなさまこんにちは。 地方零細大家・リバブルカズキと申します。今日もお付き合いいただければ幸いです。

さて、融資については甘さの残る判断だったものの、なんとか内諾をいただき一安心したところでした。
あとはその日、所有権移転登記及び公庫抵当権設定登記について、登記料をケチりたいがため、僕が自分で行わせていただきたい旨お伝えし、その場でOKをいただきました。
やった、コレで登記手続きの経験値もアップするぜ\(^o^)/

しかし後日、公庫の美人担当Yさん よりお電話があり、驚愕の一言を言われるのでした。

「カズキさん、融資実行は物件の所有権移転登記完了後になりますので、承知しておいてくださいね。(#^.^#)ニコ」

(。´・ω・)え? 

「融資の制度上、買主さんに移転➡公庫の抵当権設定登記➡融資実行 となります。(#^.^#)ニコニコ」

Σ( ̄□ ̄|||)ええぇ~!?そんなんあるんですか?

「はい、カズキさん自身で登記をされるということですので、そうなります(#^.^#)ニコ」

(# ゚Д゚)! いや、それ先言おうよ…
てことは、
1.今からでも司法書士の先生に依頼をするか
2.全額現金で一度決済するか
3.売主様に代金決済より先の移転をご承諾いただくか
4.つなぎゆうしがひつようということですねわかりま せんよそんなの。(棒)

「ちなみに公庫につなぎ融資はありません(#^.^#)ニコ」

(# ゚Д゚)うぉい!コンニャロ!
コレは困った… さすがに 2.全額現金 は用意できないぞ。
しかし1. もなぁ。間が悪いことに、この連絡をもらう数時間前に、自作の「登記申請書」作成を終え、この内容を自讃していたところでこの仕打ち。 
公庫の美人担当Yさんアンタは鬼かww。

無い知恵袋をしばしひねり倒してみたものの、良い考えは浮かびませぬ。仕方なく、重い気持ちで、しかしなんとか 3. の選択肢を実現できるよう、思案しながら仲介業者さんに連絡をいれました。

ガチャ「もしもし、あーカズキさんこんちゃ。買付無事通りましたよ。融資の実行時期にすり合わせする形で、重説から契約を設定していきますのでよろしくね(^ω^)ニッコリ」

う、気が重い…
(´・ω・`)もしもし、仲介業者さん、いつもお世話になります。融資内諾をいただけたのですが、実は少し想定外のことがありまして。

「ん?どしたの?(^ω^)」
変に隠しても仕方ないし、公庫でのやり取りを素直にお伝えしました。

「ん?んー、そりゃ…困ったね(;^ω^)アセ。 前例ないなぁ…。 でもここまで来てキャンセルもお互いのためにならないしなー…」
考え込む仲介業者さん。
ここで、僕から一つお願いをすることとしました。

「面倒おかけしてすみません。 僕としても、ぜひ購入させていただきたい気持ちです。 ついては、物件価格と融資の差額280万円を手付金としてお支払いさせてください。 買主都合解除の際は、特約一切なく、没収で構いません。併せて、この提案が売主様にお受けいただけた時点で仲介手数料もお支払いいたします。こちらも同様の扱いとしてください(`・ω・)キリ。」 

これも、今にして思えば「いや、司法書士依頼しようよ(;´・ω・)」という感じですが… 当時はいろいろとヤリたがりだったようです。若かったなぁw。

仲介業者さんは、しばし考えて
「…カズキさんの熱意はわかったよ。 売主さん次第だけど、聞いてみるね(;^ω^)」
と言うと、その場で売主様に確認してくださいました。

結果は…意外とアッサリOK。ε-(´∀`*)ホッ

登記完了後必ず残代金お支払いすること、を念書として差し入れ、無事、仲介業者さんによる重要事項説明をいただくことが出来ました。
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つづきます。。。

次はいよいよ契約締結になります。

アパート1号の購入記 その2

ネコの大家、改め リバブルカズキ と申します。 ネーム設定から迷走いたしましたが、コレでキャラを固めていきたい(`・ω・´)と思いますのでどうぞよろしくお願いいたします。

さて、アパート1号購入記の続き・・・

買付を入れさせていただき、仲介業者さんとのやり取りは一旦終了。 

ここからは購入資金の借り入れについて動き始めます。
僕の住んでいる山梨県では、地元金融機関の「サラリーマン大家」に対する評価・認識があまりなく・・・(´・ω・`)
単に僕の人物や与信が悪かったのかもしれないwけれど

給料振込や公共料金支払いをはじめ、ほぼ全ての銀行サービスを集約していた某地銀でも、担当さんに話をしてみましたが「住宅ローンやマイカーローンであれば、喜んでお借りいただくのですが・・・
投資案件は・・・(。´・ω・)?正直よくわかんないし。
と言われてしまいました。残念。
今にして思えば、担当さんに事業計画を説明して、収益見込みや担保価値をアピールするべきだった思うところです。我ながら未熟であきらめが早かったなぁ。

まぁ、融資姿勢については超固いと評判の地銀なので、ある程度予想はしておりましたが、ここでやってた投信は解約を決意しましたw。

他の信金、信組なども選択肢にはあったのですが、だんだんめんどくさくなってきたので(ダメダメ)、次に日本政策公庫へ。
公庫さんは以前、競売物件の入札をした際に融資相談に行った際、良いお返事をいただけていた経緯がありましたので、今回も、という気持ちでもありました。
融資相談からの準備書類なども把握していたことと、(僕的に)かなり作りこんだ事業計画書を相談段階でお示ししたことも良かったのか、この時点でかなり良いお返事をいただくことが出来ました。

融資額については、物件価格1080万円に対して800万円を希望。 「物件担保価値はもっとありますよ。」と、公庫の美人担当Yさんは言ってくださったのですが、なにせ当時の僕はまだ経験不足の大家未満。 なるべく借入額を小さくしたくしたいという思いが強く、この借入額にしました。
後に思うのですが、これがこのアパート1号購入にかかる大きなミスの一つでした。

「フルローン・オーバーローンで資産拡大!」といったフレーズがウェブでも書籍でも多く語られるようになっていた時期でもありましたし、物件購入には(当たり前ですが)諸経費もかかれば、築古なのでリフォーム・リノベーション工事に費用もかかります。今であれば間違いなく物件費用に塗装工事費くらいは上乗せして申請していると思います。

とは言え、そんな青臭い融資申し込みが功を奏したかはわかりませんが、かなりのスピード審査で融資内諾をいただきました。
\(^o^)/やったぜ!

つづきます。。。
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アパート1号の購入記 その1

皆様こんにちは。
ネコの大家、というペンネームでブログをつづっていこうかと思っていた矢先、同タイトルのスマホゲームがあることを知り( ゚Д゚)アリャ、キャラ設定を再考せざるを得ない状態となりました(;´・ω・)
早々と迷走しておりますが、皆様お付き合いいただければ幸いです。どうぞよろしくお願いいたします。

さて2回目の今日は、僕が平成24年に購入した「アパート1号・軽鉄」のお話をつづりたいと思います。
 まず、このアパート1号のスペックですが、

所在地 山梨県甲斐市
売価格 1,080万円
構造等 軽量鉄骨造2階建て
総戸数 4戸
間取り 2DK
床面積 約 40㎡(戸あたり)
敷 地 約210㎡
駐車場 7台分
築年数 22年(購入時)

 といったものになります。建築年度が平成の初めころに多数見られる、ハウスメーカー共同住宅になります。
 よく、「パナハイツ○○○○」なんてお名前で見かけるアレです。

 発見の経緯は何も特別なことはなく、日課のようにみていました収益物件情報が載っているポータルサイト「アットホーム」で掲載されていたものを見つけました。
 すぐに仲介業者さんに問い合わせをし、物件情報をメールでいただくとともに、内見予定を設定。この辺りは、我ながら素早く行動できたな…と思います。
 仲介業者さんとお会いするにあたり、急いで「職場の名刺」「源泉徴収票」「案内してくださる仲介業者さんにお渡しするお茶(笑)」を用意し、待ち合わせ場所である物件現地へ向かいました。

 内見当時は、1.2階とも1戸ずつ空きがありました。入居率50%の築古物件…(;・∀・)
しかし、外観こそ色褪せてチョーキング現象が出ていたり、1階住人の私物がドサドサと置かれており、いただけない印象であるものの… 空き室をみてみると、外観のネガティブなイメージとは異なりまぁまぁな印象。さすが大手メーカーの建物、キッチンなども公団型のものより若干見栄えが良いです。
 まあ、あくまでも若干ですが…(笑)

 ちなみに当時の募集家賃は1階 47,000円  2階 48,000円 とのこと。 おおむね平均的なお家賃かと思われました。メンテナンスが、しっかりしていれば、ですけどね。
 売価格と家賃、土地値、所在場所の賃貸需要などを頭の中ではじいてみる… までもなく、コレはいける!と思い、購入したい意思をお伝えしました。
 すると仲介業者さん曰く、
「実は、購入の意思表示を受けるのカズキさんで2件目なんですよ(^ω^)ニコニコ」とのこと。
 えー!Σ( ̄□ ̄|||)
マジですか… じゃあ売れちゃうよな…

 ちょっとあきらめモードになった瞬間に、
「でもね、先のお客さんは携帯番号とお名前以外の自分のこと、何にも教えてくれないのよ。 それに比べてカズキさんはお勤め先も、年収までも初対面のわたしに教えてくれてる。お茶もね(笑)。 だからね、カズキさんとお取引をしたいと思っているので、もし本気で購入意思があるのなら、一晩考えてもらっていいので、明日連絡くださいな。 それで問題なければ、買付申込書を書いてもらいたいと思うので、よろしくね。(^ω^)ニコニコ」
 と、言っていただけました!\(^_^)/やったぜ!

 仲介業者さんとお別れし、帰宅しました。 一晩考えて… と言っていただきましたが、もう買う気はマンマン。 ネットで拾った「買付申込書」のひな形なんかも用意して、翌日朝一で仲介業者さんに連絡、購入させていただきたい旨をお伝えしました。
 そんな感じに前のめり気味に仲介業者さん事務所を訪問し、一通りの世間話のあと、無事買付を入れました。 
 
 (つづきます)

僕と資格と大家業

皆様こんにちは。ご覧くださいましてありがとうございます^^

お初にお目にかかります、地方零細大家カズキと申します。

簡単に自己紹介をさせてください。

 

僕は、サラリーマンとして働く傍ら、平成24年に中古のアパートを購入し、大家業を始めました。

それをベースに、大家業スタートの経緯や苦労、成果などをつづっていきたいと思います。

物件所在地域は日本でも指折りの空家・空室率を誇る(?)山梨県で、購入当時は不安を抱えつつも、購入後の空き家対策を施した後はほぼずっと満室で経営を続けることが出来ております。

また、平成30年末に中古戸建住宅を1棟購入しましたので、こちらについても購入時のお話から物件概要、リフォーム内容や賃貸への経過などをお知らせしていきたいと考えております。

どうぞよろしくお願いいたします。

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アパート1号のダイニング、一コマ